Diện Tích Chênh Lệch

Định nghĩa

Diện tích chênh lệch trong pháp luật Việt Nam được hiểu là sự khác biệt giữa diện tích thực tế được đo đạc của một thửa đất hoặc một công trình xây dựng với diện tích đã được ghi nhận trong các giấy tờ pháp lý có giá trị (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Sự chênh lệch này có thể là diện tích thực tế lớn hơn (diện tích tăng thêm) hoặc nhỏ hơn (diện tích thiếu hụt) so với diện tích trên giấy tờ. Khái niệm này thường phát sinh trong các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản hoặc trong quá trình cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Điều kiện áp dụng

• Phải có một giấy tờ, tài liệu pháp lý (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) ghi nhận một diện tích cụ thể của bất động sản.
• Phải có hoạt động đo đạc, khảo sát thực tế bất động sản bởi cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị đo đạc có chức năng, mà kết quả đo đạc này cho thấy sự khác biệt so với diện tích ghi trên giấy tờ.
• Khái niệm này thường được xem xét khi các bên thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận mà phát hiện có sai sót về diện tích.
• Mặc dù không phải lúc nào cũng có ngưỡng pháp lý cụ thể, nhưng trong thực tiễn và thỏa thuận hợp đồng, sự chênh lệch thường cần đạt đến một mức độ nhất định (ví dụ: vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định như 2%, 5% so với tổng diện tích) để được các bên xem xét điều chỉnh hoặc giải quyết.

Hậu quả pháp lý

• Điều chỉnh hợp đồng và giá: Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc Giấy chứng nhận, các bên thường phải thỏa thuận lại về giá thanh toán bổ sung cho phần diện tích tăng thêm. Trường hợp không thỏa thuận được, hợp đồng có thể bị hủy bỏ hoặc bên mua có quyền từ chối nhận phần diện tích tăng thêm nếu vượt quá ngưỡng thỏa thuận. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc Giấy chứng nhận, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại một phần tiền tương ứng với diện tích thiếu hụt cho bên mua. Căn cứ theo Điều 432 Bộ luật Dân sự 2015 về Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản, mặc dù không trực tiếp quy định về “diện tích chênh lệch” nhưng nguyên tắc điều chỉnh giá theo số lượng, chất lượng tài sản có thể được áp dụng tương tự. Trong thực tế, các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thường có điều khoản cụ thể về việc xử lý diện tích chênh lệch.
• Điều chỉnh Giấy chứng nhận: Trường hợp diện tích chênh lệch được xác định là do sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc cấp Giấy chứng nhận trước đây, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đính chính, cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế đã được đo đạc lại theo đúng quy định pháp luật đất đai (ví dụ: Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).
• Phát sinh tranh chấp: Nếu các bên không thể thỏa thuận được phương án giải quyết về giá hoặc quyền lợi, nghĩa vụ, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án.
• Nghĩa vụ tài chính: Việc thay đổi diện tích có thể ảnh hưởng đến các nghĩa vụ tài chính liên quan như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các khoản phí, lệ phí khác được tính trên diện tích.

Được tham chiếu bởi ban_an_so_01_2017_dsst_2