Cầm Ruộng

Định nghĩa

Thuật ngữ "cầm ruộng" là một khái niệm truyền thống, không còn được sử dụng trực tiếp trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành. Trong pháp luật dân sự và đất đai đương đại, hoạt động này được pháp điển hóa dưới hình thức "thế chấp quyền sử dụng đất". Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, "thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp." Quyền sử dụng đất được coi là tài sản và là đối tượng của giao dịch thế chấp. Việc "cầm ruộng" trong ngữ cảnh pháp lý hiện đại chủ yếu đề cập đến hành vi xác lập quyền thế chấp đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự.

Điều kiện áp dụng

• Quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp. (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Trong thời hạn sử dụng đất. (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Bên thế chấp phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Đối với tổ chức, phải có tư cách pháp nhân hợp lệ.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm. (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
• Đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ các quy định về hạn mức sử dụng đất và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật đất đai.
• Phải giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. (Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 11 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Hậu quả pháp lý

• Phát sinh nghĩa vụ của bên thế chấp là phải thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thế chấp và hợp đồng được bảo đảm. Nghĩa vụ bao gồm bảo quản đất, không làm giảm giá trị của quyền sử dụng đất, không được chuyển giao quyền sử dụng đất khi chưa được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (trừ trường hợp được pháp luật cho phép hoặc có thỏa thuận khác). (Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Phát sinh quyền của bên thế chấp là được tiếp tục sử dụng đất, khai thác hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất thế chấp. (Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Phát sinh quyền của bên nhận thế chấp là được yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ, được ưu tiên thanh toán từ quyền sử dụng đất thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. (Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật (ví dụ: bán đấu giá tài sản). (Các Điều từ 303 đến 308 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Sau khi xử lý tài sản thế chấp, nếu số tiền thu được lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì phần chênh lệch được trả lại cho bên thế chấp. Nếu số tiền thu được nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì bên thế chấp vẫn phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ còn thiếu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015).
• Khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, quyền thế chấp chấm dứt và bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hoàn trả giấy tờ liên quan cho bên thế chấp và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp. (Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Được tham chiếu bởi ban_an_so_01_2017_dsst_2